|
Рынок жилой недвижимости Братиславы один из самых конкурентоспособных из четырех стран Восточной Европы (Венгрия, Чехия, Словакия и Польша). Непосредственная близость Вены и острый спрос на апартаменты делают город привлекательным для иностранных инвесторов в недвижимость. Газета "Словацкий Обозреватель" попросила Лори Фармер, директора по управлению Home Direct, основанному агентством недвижимости Спиллер Фармер, оказать содействие в оценке рынка недвижимости Словакии.
Газета "Словацкий Обозреватель":
Перед вступлением Словакии в Европейский Союз господствовало мнение, что иностранцы могут нахлынуть на рынок недвижимости Словакии, что, как следствие, взвинтит цены, по крайней мере, в Братиславе. Создается впечатление, что цены и активность на словацком рынке недвижимости подвержены стагнации. Какие изменения и вызовы, по вашему мнению, были сделаны рынку недвижимость в Словакии вступлением страны в ЕС и влиянием ЕС?
Лори Фармер:
Прежде всего, мы не согласны, что рынок стагнирует, а цены на апартаменты в Братиславе не увеличились. Есть один фактор, который принципиально изменил ситуацию на недвижимость в Словакии, почти в то же время, как мы вступили в ЕС, это налог на добавленную стоимость 19 процентов. Я не говорю, что цены поднялись на 19 процентов, но застройщики стали получать меньше чистого дохода от продаж, и соответственно, недвижимость стала стоить дороже. Важен также второй фактор. Home Direct предполагает, что спрос на квартиры в Братиславе в течение пяти следующих лет составит 45000 квартир. Это общее мнение, но большие инвесторы, которые уже кое-что понимают на местном рынке, считают этот прогноз консервативным. Он означает, что ежегодно нужно строить 9000 квартир, что почти невозможно физически. В прошлом году было завершено строительство 900 апартаментов. Уровень безработицы в Братиславе составляет только 3 процента. Больше людей будет приезжать в столицу, и они захотят приобрести квартиры по программе недвижимость в Словакии. Вновь возрастут цены.
Газета "Словацкий Обозреватель":
Достиг ли рынок недвижимость в Словакии той точки, когда он стал привлекателен для иностранных инвесторов?
Лори Фармер:
Иностранцы, которые инвестируют в жилую недвижимость в Словакии, это в основном индивидуумы, которые имеют деньги, но не хотят инвестировать в рынок ценных бумаг. Вместо этого они покупают апартаменты для получения ренты и прибыли (прироста капитала). Иностранцы могли бы быть заинтересованы в инвестициях в рынок недвижимости в Словакии, но не могут, потому что нет соответствующего продукта коммерческой недвижимости для иностранцев. Мы не видим огромного притока иностранных инвесторов в Словакию, потому что здесь нет продукта соответствующего качества, объема и расположения. Но мы полагаем, что ситуация в ближайшие месяцы изменится, и мы увидим большее количество сделок с внешними инвесторами, которые не обязательно будут жить в Братиславе, а будут покупать апартаменты для сдач в наем.
Газета "Словацкий Обозреватель":
Что бы вы порекомендовали иностранцу, который хочет приехать в Словакию и сделать инвестиции в недвижимость?
Лори Фармер:
Этот инвестор должен быть внимателен к тому, что ему рассказывают. ОН должен смотреть на факты и иметь исследовательскую информацию. Он должен выбрать агента, который подтвердит ценность покупаемого и то, что эта ценность не обесценится в будущем, то есть что апартаменты на рынке недвижимость в Словакии не потеряют ликвидность.
Газета "Словацкий Обозреватель":
Вы не могли бы провести сравнение между рынком недвижимости Словакии и другими странами Восточной Европы (Венгрией, Польшей и Республикой Чехия)? Кажется, недвижимость в Словакии отстает от перемен, которые происходят в близлежащих странах. Такова ли ситуация с рынком словацкой недвижимости?
Лори Фармер:
В Чехии существует надлежащий рынок недвижимости последние три или четыре года. Что касается словаков, то, на мой взгляд, когда они покупают недвижимость, то им просто нравится в ней жить. Это хорошо, но это не обязательно хорошо с деловой точки зрения. Если вы хотите иметь устойчивое положение на лестнице недвижимости, самое лучшее, что можно сделать, это постоянно расти вместе с ростом рынка. Например, вы покупаете квартиру, и она стоит 100 000 евро. Вдруг ее стоимость возрастает. Вы должны быстро продать квартиру и приобрести более выгодную, чтобы вернуть капитал инвестиции и получить приращение капитала. Это передвинет вас на следующее кольцо выше собственников недвижимости. Таким способом вы наращиваете свое портфолио. Но вы должны покупать только после основательных исследований, чтобы знать, какой рынок недвижимость в Словакии будет расти следующим. Это нечто такое, что многие люди в Братиславе, похоже, не понимают, потому что у них нет подобного опыта. Но в Великобритании, в Германии, где рынок растет, для многих людей бывает обычным переезжать через шесть месяцев куда-нибудь в другое место. Это и создает сам рынок. Я думаю, что в небольшой степени это происходит в Республике Чехия и в Венгрии. Я не уверена насчет польского рынка, потому что некоторые инвесторы считают, что польский рынок испытывает период депрессии. Мне бы хотелось поднять вторую проблему касательно Братиславы. Братислава - это город, очень близкий к Вене. Если вы хотите приобрести апартаменты в хорошем месте в центре Вены, то это обойдется вам в 4000 евро за квадратный метр. А если вы хотите взять потолок рынка, например, квартиру рядом с Домом Оперы, стоимость квадратного метра может достичь 15 000 евро за квадратный метр. Есть основания для предположений, что большее количество австрийских компаний захотят поселиться в Братиславе в будущем. И базироваться они будут не в Вене, потому что базироваться там невероятно дорого. Когда это произойдет, цены возрастут вновь. У нас есть огромное стратегическое преимущество в том, что мы имеем очень богатого соседа, который будет толкать цены рынка недвижимости вверх. Вопрос состоит в том, доберутся ли наши цены до отметок, сопоставимых с австрийскими ценами или нет. Никто, по моему мнению, никогда не заплатит за один квадратный метр апартаментов в Братиславе 15 000 евро. Но люди год назад говорили мне, что никто и никогда не заплатит 3 000 евро за один квадратный метр в недвижимость в Словакии, а мы сейчас продаем апартаменты в центре по этой цене. В Братиславе вам придется заплатить от 2000 евро до 3000 евро за один квадратный метр апартаментов в центре города, там, где пешеходная зона. Хорошее расположение в Братиславе за пределами центра будет стоить 1500 евро за один квадратный метр в новом здании. Рынок Братиславы весьма конкурентоспособен. Вообще существует огромный спрос на недвижимость в столицах Словакии, Чехии, Венгрии и Польши, и это привлечет большие инвестиции.
Газета "Словацкий Обозреватель":
Вы сказали, что рынок недвижимости Братиславы имеет огромный потенциал, в том числе для иностранных инвесторов. А как обстоят деда с остальной Словакией?
Лори Фармер:
Рынок недвижимости развивается вокруг промышленных областей. Здесь существует две группы людей, желающих приобрести недвижимость. Первая группа - это управленцы и эмигранты, вторая - служащие, задействованные в отрасли. На уровне менеджмента, вероятно, что рынок недвижимости будет освоен местными инвесторами, потому что это маленький рынок, а у местных инвесторов хватит средств, чтобы его содержать. Что касается рабочего класса, то местным властям просто придется строить апартаменты для сдачи в наем. Причина в том, что эти низкооплачиваемые люди не смогут иметь достаточно денег для выкупа квартиры в течение нескольких лет под кредит. И вы не найдете международных застройщиков для подобных рынков недвижимости, потому что они неприбыльные. Мне бы хотелось сделать еще одно замечание относительно областей за пределами Братиславы. Не совсем точно, что апартаменты в других частях недвижимость в Словакии не могут стоить столько же, сколько и в Братиславе. Если вы поедете в Высокие Татры, то вы заплатите такую же цену за хорошую недвижимость в Словакии в хорошем районе, может быть, 1000 евро за один квадратный метр. Но существует ли рынок для иностранных инвесторов где-нибудь еще в Словакии? Возможно, нет. Это очень небольшой рынок. Вы также должны понять, что люди в Словакии очень часто строят свои собственные дома с помощью друзей, и это также создает трудности для рынка. Это случается тогда, когда время словаков дешевле, чем затраты на наем строителей. Есть надежда, что в обозримые 10 лет рынок изменится, и строительство жилья будет осуществляться местными и международными подрядчиками.
|
