Ипотечный кредит

Одной из причин того, что жители Канады могут позволить себе иметь собственное жилье, является хорошо отработанная система импотечного кредитования. Получение ипотечного кредита (mortgage) производится на условиях, когда в качестве залога выступает покупаемая недвижимость. Лицо, взявшее ипотечный кредит, обязуется выплачивать его в течение амортизационного периода в виде регулярных платежей, включающих в себя процентный интерес банка и собственно остаток долга (interest and principal). Амортизационный период обычно устанавливаются на срок 25 лет.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНОЕ СОГЛАСИЕ НА ВЫДАЧУ КРЕДИТА
Приступая к покупке недвижимости, рекомендуется сначала получить предварительное согласие банка на выдачу Вам кредита. Так как Вы уже знаете приблизительно стоимость недвижимости ,покупку которой можете себе позволить, и размер первоначального взноса, то Вы знаете и размер кредита. Обратившись в банк, Вы можете получить предварительное согласие банка на выдачу Вам кредита под определенный процент банковского интереса. Банк гарантирует этот процент на срок до 90 дней или до момента закрытия сделки, что наступит быстрее. В случае, если на момент закрытия сделки, то есть на момент, когда покупатель официально становится собственником конкретной недвижимости, процентные ставки повысятся, данный покупатель защищен от этого повышения. В случае, если процентные ставки понизятся к этому моменту, покупатель соответственно получит более низкий процент.

ВИДЫ КРЕДИТОВ
1. Обычный (conventional) кредит. Покупатель оплачивает 25% от стоимости покупаемой недвижимости. Для оплаты оставшихся 75% стоимости он берет ипотечный кредит.
2. High Ratio кредит. Этот вид кредита покрывает от 75% до 95% от стоимости недвижимости. Напрмер, он выдается в том случае, когда покупатель пользуется программой First Time Buyer, по которой он может оплатить только 5% от стоимости покупаемой недвижимости. Этот вид кредита должен быть застрахован на случай неплатежеспособности покупателя или корпорацией Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC), или компанией Mortgage Insurance Company of Canada (MICC). При этом покупатель должен уплатить регистрационный взнос (около 75 долларов) и сумму страховой премии (0.5% - 3.75% от суммы кредита). Чем выше процент кредита, предоставляемый банком, тем выше процент, на основе которого подсчитывается сумма страховой премии. Обычно сумма страховой премии прибавляется к общей сумме кредита, но может быть выплачена и единовременно.

КАКУЮ СУММУ ПЕРВОГО ВЗНОСА ЛУЧШЕ ВНОСИТЬ
Если Вы покупаете недвижимость в Канаде в первый раз, то Вы можете заплатить всего 5% от стоимости покупаемой недвижимости. Однако здесь существует ряд ограничений. Во-первых, Вы должны быть наемным работником и иметь достаточный стабильный доход для того, чтобы банк выдал Вам кредит на 95% от стоимости покупаемой недвижимости. Например, если Вы работаете по контракту, или тем более ведете свой собственный бизнес, банк не даст Вам кредит на 95% от стоимости покупаемой недвижимости. Также такой кредит Вам не дадут, если стоимость покупаемой Вами недвижимости превышает 300 тысяч долларов.
Но даже если Вы и можете формально получить кредит на 955 от стоимости покупаемой недвижимости, лучше первый взнос сделать больше - идеально 25% или более. Это позволит вам сэкономить на страховке на случай неплатежеспособности, а также выплате процентов банку в течение всего срока выплаты кредита.

ВЫБОР АМОРТИЗАЦИОННОГО ПЕРИОДА
Другим важным фактором при оформлении ипотечного кредита является выбор амортизационного периода. Вы можете выбрать в качестве амортизационного периода 5, 10, 15, 20, 25 или 30 лет. Наиболее популярным сроком является срок в 25 лет.
Чем короче срок, тем меньшую сумму банковского интереса Вам придется выплатить. Однако ежемесячные выплаты будут выше.
Соответственно, более длительный амортизационный период сделает ежемесячные выплаты меньшими, однако в результате из-за выплачиваемого банковского интереса Вы заплатите за свой дом большую сумму, чем при более коротком амортизационном периоде.

ВЫБОР УСЛОВИЙ КРЕДИТА (TERM)
При оформлении кредита Вы оговариваете срок, на который Вы закрепляете за собой процентную ставку на кредит. Процентная ставка на кредит - это тот банковский интерес, который Вы должны будете выплачивать за взятый кредит. В течение оговоренного срока (Term) процентная ставка будет фиксированной. Обычно срок фиксированной ставки определяется от полугода до 5 лет (хотя есть возможность закрепить ее и на 7, и на 10 лет). Однако чем дольше срок, тем выше процентная ставка. Например, при оформлении кредита на 6 месяцев Вы получаете от банка 6.0 % годовых банковского интереса, а при оформлении ставки на срок 5 лет ставка будет 7.5% годовых. При выборе условий кредита важно учитывать тенденции на финансовом рынке. Если ставка кредита в настоящий момент гибкая, то лучше выбирать на короткий срок. Если же ставки кредита высоки, лучше выбрать срок покороче, так как не исключено, что ситуация может через год-другой измениться в лучшую сторону.

Открытый моргиж или закрытый кредит
В том случае, если покупатель потенциально имеет возможность выплатить кредит раньше срока, на который данный кредит берется, рекомендуется оформлять открытый кредит. При оформлении открытого кредита покупатель имеет возможность погасить частично или полностью всю сумму кредита в любое время без штрафа. Открытый кредит обычно бывает краткосрочным - от шести месяцев до одного года. В связи с тем, что открытый кредит дает большую свободу и гибкость, процентная ставка на такой вид кредита выше, чем на закрытый.
В том случае, если покупатель оформил закрытый кредит, однако захотел закрыть его раньше, то он будет обязан заплатить штраф.

ГРАФИК ВЫПЛАТ КРЕДИТА
При оформлении кредита следует также выбрать график выплат.
Обычно у покупателя есть возможность проводить выплаты банку ежемесячно, раз в две недели и раз в неделю.
Чем чаще вы производите выплаты, тем быстрее вы сможете полностью погасить кредит. Так, например, если вместо того, чтобы выплачивать 1000 долларов ежемесячно, вы будете выплачивать 500 долларов каждые две недели, вы сможете сократить амортизационный период с 25 лет до 21 года и, соответственно, заплатите банку значительно меньшую сумму в качестве интереса. Еженедельная выплата позволяет снизить амортизационный период еще больше.

ПРИВИЛЕГИИ ВЫПЛАТ
При оформлении кредита следует оговорить возможность производить дополнительные платежи в счет погашения кредита. Например, Вы можете оговорить в договоре с банком следующие возможности по дополнительным выплатам :

· увеличить сумму обычного платежа (вдвое);

· иметь возможность раз в год делать один дополнительный платеж в размере 10-15% от первоначальной суммы кредита.

Это позволит Вам, если у Вас в будущем будет более лучшее финансовое положение, произвести выплату кредита в более короткие сроки и соответственно сэкономить на банковском интересе.