|
Сезонность спроса-предложения на рынке недвижимости тесно связана со сменой сезонов в природе. После зимней спячки рынок расцветает весной, немного замедляется осенью, встрепенувшись в период "бабьего лета".Следуя нашей Стратегии покупателя, я бы советовала начать этот разговор с определения времени закрытия сделки и получения ключей - наметить переезд. После чего нужно отодвинуться назад во времени, необходимом для поиска жилья, финансирования, проведения торгов согласно офферу и закрытию сделки.
Самое тихое время на рынке недвижимости - перед Новым годом - середина декабря - начало февраля. Лишь немногие отважные охотники за недвижимостью предпринимают усилия, посещая Open House -церемония показа дома, открытая для всех желающих. Переезд зимой сопряжен с множеством проблем, включая перетаскивание мебели во время переезда по морозу под снегом и ветром, с дверями нараспашку...
А что будет с домашними растениями? Выпавший накануне переезда снег даже может оказаться причиной смещения или отмены переезда до окончания расчистки. Период праздников вовлекает людей в другие заботы, связанные с покупками подарков, праздничными поездками. Однако покупатель может получить хорошую цену за дом, приобретая его в межсезонье, что сродни покупке "горящей" путевки на Кубу в мае - все включено и за полцены.
Невзирая на то, что количество предложений домов на рынке недвижимости заметно снижается, многие владельцы упорно держат их на рынке по нескольким причинам.
Продавцы, страстно желающие закрыть сделку, стараются быть более уступчивыми в цене и по срокам, тревожась о пропаже интереса у будущих покупателей (у них на то могут быть свои причины - переезд в другую страну, город и т.д.).
Покупатели, подписывающие зимний контракт, выбирают долгий период закрытия сделки, рассматривая период от трех и более месяцев. К примеру, семья Светланы и Григория (двое их детей школьного возраста) - яркое тому подтверждение. Смена школы в середине учебного процесса может повлечь за собой значительные моральные нагрузки для ребят. Подписав контракта в феврале с датой закрытия сделки в конце июня, они, тем самым "убивают двух зайцев" - покупают недвижимость по более подходящей цене и получают дом в нужное и удобное для них время. Обычно, продавцы, выставляющие недвижимость на продажу в зимнее время дают более длительный срок на закрытие сделки и разумную цену.
Еще одна интересная деталь. Люди, покупающие дома впервые, должны знать , что агенты по продаже недвижимости в зимнее время более свободны и более тщательно выбирают дома для клиентов. Вялый рынок недвижимости является прекрасной возможностью для покупателей встретить внимательного агента, узнать больше о рынке и получить ответы на вопросы, которые у них накопились. В течении зимы у агента больше времени направить окрепшие доверительные отношения на немедленную или "не за горами стоящую"покупку. Даже если клиенты не готовы купить на этом этапе, полученные знания и отношения послужат серьезным стартом.
Просмотр домов в зимнее время (особенно подвальных помещений - бейсментов) дает уникальную возможность, отсутствующую в летнее время - проверить теплопроводность дома. Крыша, свободная от снега, говорит о том, что на чердаке недостаточен слой утеплителя. Значительная оттаявшая площадь по периметру дома говорит о плохой теплоизоляции фундамента. Этот список можно продолжать без конца...
В конце февраля хорошая погода возвращается понемногу и многие, отдохнувшие за зиму покупатели, вновь возвращаются к своим поискам. Оставив позади холодный сезон, интерес к покупке недвижимости появляется, как почки на деревьях. Возрастает количество реальных покупателей, посещающих Open House с целью подобрать что-то для себя и просто прогуливающихся под первым весенним солнцем. Дома выглядят великолепно в начале весны. Цветущие тюльпаны, первоцветы и начинающие зеленеть деревья придают домам неповторимый шарм. Свежевыкрашенный фасад дома с небольшими очистительными работами на участке земли могут придать очень привлекательный вид дому, давно потерявшему надежду на продажу.
Большой срок между принятием оффера на покупку дома и действительным закрытием сделки также объясняют возрастающую активности в феврале-марте - люди пытаются сократить этот срок. Несколько недель на исследования рынка, района и торги уходят прежде чем желанный дом будет найден. Больше времени уходит на закрытие сделки - все условия и документы должны быть согласованы и проверены. Обобщая, самый краткий период, приемлемый для закрытия - 30 дней, но на моей практике встречались случаи, когда опытному адвокату понадобилось 7 дней для всех проверок и переводов (что значит опыт!).
Итак, особо настойчивые покупатели, подавшие оффер в начале марта, могут закрыть сделку иногда в апреле.
Семьи, в которых дети школьного возраста, неоспоримо начинают охоту весной - сделка должна закрыться к концу школы и за лето дети смогут адаптироваться в новом районе, завести новых друзей, привыкнуть к новому школьному маршруту. Это также дает возможность подновить за летнее время купленный дом.
С наступление лета рынок немного затихает - продавцы и покупатели думают об отдыхе. Некоторые проводят выходные за городом, на природе, возле водоемов вместо поездок по душным городским улицам в поисках дома мечты.
Опять агенты переключают свое внимание на клиентов, покупающих недвижимость впервые. Продавцы становятся более сговорчивыми из-за ослабления спроса.
После первого понедельника сентября - Labour Day - жизнь возвращается в привычное русло. У детей начинается школа, взрослые возвращаются на работу. Это может показаться странным, но осенний рынок необычайно активен. Некоторые покупатели стремятся обязательно переехать до Нового года, до наступления холодов и снежных ветров, некоторые надеются перевести детей в другую школу, пока еще "все не зашло так далеко". Некоторые просто хотят подарить своей семье подарок на Рождество. Этот период также благоприятен для специалистов, занимающихся обновлением домов, их реконструкцией.
"Так когда же наилучшее время для покупки дома?" - спросите вы, мой дорогой читатель.
Индивидуальные обстоятельства каждой семьи в отдельности - вот ключ и ответ на этот непростой вопрос. Очень важно заранее все спланировать, чтобы не обрекать себя на лишние хлопоты и неудобства (за свои же деньги).
Весна и осень традиционно считаются рынками продавцов. Обратное - лето и зима - рынок покупателей. Нужно помнить также, что процесс закрытия сделки требует минимум 30 дней и его невозможно осуществить за ночь. Покупатели, готовящие свою Стратегию, должны спросить себя :" Когда нам нужно закрыть сделку и переехать?" - и начать идти в обратную сторону, отсчитывая необходимое время на поиск, рассмотрение условий, выяснение деталей, получение финансовых гарантий от заемщика (в некоторых случаях специальные государственные программы финансирования рассчитаны на период до 90 дней - вы должны подать заявку, сделать переводы, выдержать необходимые сроки). Это поможет правильно рассчитать время старта для поиска дома. Даже самые целенаправленные поиски для самых "желающих" покупателей порой продолжаются месяцами - не нужно забывать, что дом, каким мы его себе представляем, не обозначен специальными знаками на карте города - его нужно искать.
Примите решение - когда вам нужно переехать в дом - вот ответ на вопрос - "Когда нужно начинать поиски?" Сделайте это с опытным агентом - это сэкономит ваши силы, нервы, бюджет и облегчит все информационные нагрузки.
Виктория Седова
|
